גביית דמי תיווך עבור מתווכים
מקצוע התיווך ודרכי ההתנהלות של העוסקים בו היו במשך שנים רבות נתונים לפרשנות רבה, בבחינת “איש הישר בעיניו יעשה”. חוק המתווכים במקרקעין שחוקק בשנת 1997 שם לכך קץ והסדיר את זכויותיו וחובותיו של העוסק במקצוע התיווך.
עיקרי חוק התיווך
הפרמטר החשוב ביותר שמסדיר החוק הוא התנאים לזכאותו של העוסק בתיווך מקרקעין לקבלת דמי תיווך.
שלושת הפרמטרים חייבים להתקיים כולם:
- המתווך מחזיק ברשיון תיווך – במספר פסקי דין הכריע בית המשפט לחובת מתווך אשר לא החזיק רשיון לתיווך מקרקעין בעת ביצוע העסקה, גם אם הרשיון הופק סמוך מאוד לאחר ביצועה.
- קיים הסכם חתום בין הלקוח למתווך – הסכמה בעל פה של הלקוח לשלם דמי תיווך אינה מספיקה בעיני בית המשפט. על אף זאת, במקרה זה ישנם עקרונות משפטיים אחרים אשר עשויים לבוא לטובת המתווך, כגון עילה חוזית, עקרון תום הלב או עקרון “עשיית עושר ולא במשפט”. יעוץ משפטי ראוי עשוי להתגבר על חסרונו של הסכם חתום תוך שימוש נכון בהיבטים משפטיים אלו.
- המתווך היווה גורם יעיל לביצוע העסקה – הנחיה זו היא מעט יותר מופשטת וקשה להוכחה. יחד עם זאת, בית המשפט פסק במקרה מסוים כי קיומו של הסכם בלעדיות בין הלקוח למתווך יכול לשמש כהוכחה להיות המתווך גורם יעיל, אף אם לא שימש ככזה בפועל בעת ביצוע העסקה.
תהליך הגבייה באמצעות ההוצאה לפועל
תהליך גביית החוב יתבצע בפועל דרך לשכת ההוצאה לפועל.
בשלב ראשון על המתווך לשלוח מכתב ללקוח הנתבע באמצעות עורך דין, בו הוא מתריע בפני הלקוח כי אם לא יתקבל התשלום לו הוא זכאי, יפנה לביצוע הליכי גבייה באמצעות ההוצאה לפועל.
לאחר מכן ייפתח התיק בלשכת ההוצל”פ, ויישלח מכתב אזהרה מטעם הלשכה אל החייב. בתוך חודש ימים נדרש הנתבע לשלם את חובו.
היה ולא נפרע החוב בתום התקופה האמורה, יכול הנושה לבקש מההוצאה לפועל להטיל עיקולים שונים על החייב, ביניהם עיכוב יציאה מהארץ, עיקול נכסים, עיקול חשבונות בנק ואף הוצאת צווי מאסר. עיצומים אלו מונעים מהחייב להמשיך בשגרת חייב ולמעשה נועדו לאלצו להסדיר את חובותיו מול נושיו. מדובר בתהליכים מורכבים הדורשים ידע והבנה של האפשרויות השונות לפעולה. היעזרות בעורך דין המצוי ברזיו של עולם זה תוביל קרוב לוודאי למימוש הסנקציות האפקטיביות ביותר כנגד החייב.
שימוש בשירותי עורך דין
שימוש בידע המקצועי של עורך דין מנוסה חשוב בשני מישורים עיקריים: מחד, הוכחת זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, ומאידך, ניהול התיק בלשכת ההוצאה לפועל וניצול מירבי של הכלים העומדים לרשות התובע.
לעניין זה, מומלץ להשתמש בחוק הכלכלי שטבע מקדונלד: גם אם המנכ”ל יודע לבצע את עבודת המזכירה טוב יותר מהמזכירה עצמה, עדיין עדיף לארגון שיתעסק בתפקידו. הוא הדין גם בממשק בין המתווך לבין עורך הדין.
